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十年来中国第一批楼市接盘侠,你们还好吗?(图)

京港台:2018-12-6 12:23| 来源:智谷趋势 | 评论( 1 )  | 我来说几句


十年来中国第一批楼市接盘侠,你们还好吗?(图)

来源:倍可亲(xmalpha.com) 专题:中国房产泡沫开始引爆?

  今年真是一个潮起潮涌的年份,这不,前方又打来了一个骇人的“潮”——“断供潮”。

  中介朋友圈中急于脱手一口气大降数千万的豪宅、深圳法拍网上激增的法拍房、网传广东省法院下发收集地方“断供潮”信息的通知……楼市(专题)吹来一阵阵刺骨的风,断供潮,时隔十年又一次回到中国人民的视野里。

  市场此刻莫名多了点悲壮的气氛,我们将会看到10年来第一批高位接盘侠。

  记住千万别问他们:“你过得还好吗?”

  01

  逢8必崩的魔咒还在头上,本来以为熬过年底万事大吉,结果楼市还是出幺蛾子。

  前几天,广东省法院被传下发通知出手维稳,因为部分地区出现楼市“断供潮”,后来中证报采访了广深两地法院没明说有关还是无关的工作人员,都称不可能有这样的事。但这事也许还不大,目前没见到官方正式辟谣。

  无风不起浪,断供的传闻缘起于此前一则广泛流传的消息,某中介朋友圈称近期深圳有大量法拍房被7折拍卖,11-12月份还将有45个房源相继入市拍卖。

  深圳法拍房公司的统计数据显示,2017年深圳全市法拍房有2100套,今年没过完就已经达到了2800套。另一组官方数据无意间佐证了这一危险信号,深圳中级人民法院数据显示,近半年来司法拍卖的房源激增50%左右。

  尽管从房贷断供到入市拍卖最快也要走一年多的程序,尽管网拍系统在2017年3月才全国铺开、今年正在加大力度推进,尽管法院在年底为了赶结案率指标会加班赶工,尽管拍卖价本就会低于市场价格,尽管以上数据存在诸多干扰因素……有那么多“尽管”可以证明事实不足为惧。

  奈何经济不太兴奋、信心不太饱满、数据又不太坦荡时,市场就是一个双鱼座女生,很敏感、爱臆测、易受伤,是不是断供潮真的要来了?!是不是某地房价真要崩了?!是不是没人现在接盘了?!

  更糟糕的是,深圳房价的确有变化。今年6月时,还有“新房连跌21个月”结果只跌去1518元的玩笑,佐证加码调控两年多稳如山,没想到形势比人强,10月份真正有杀伤力的下跌来了,二手房价在一线中降幅最大,0.6%,11月的豪宅和对岸的香港(专题)一起跳水。连暴涨潮头的深圳二手房价都挺不住,全国房价那还不得瑟瑟发抖?

  中国10年楼市长牛之后第一批真正的接盘侠,杯具诞生。

  事关经济大局,大家都很关心接盘侠究竟过得好不好。虽然基于现有信息不能断定“断供已成潮”,但一些接盘侠样本还是很有观察价值。

  02

  “一点都不好!”深圳和杭州的接盘侠会这么回答。

  这两座城市在中国楼市版图上是非常有代表性的样本——杭州人民相信政府会救市,深圳人民相信调控会失效,但现在,信仰似乎有点动摇……

  杭州人民不相信崩盘,他们也愿意相信政府的关爱。

  以往房价一降,杭州人第一时刻冲去砸了售楼处,立誓不当接盘侠。只要杭州人民敢砸,就能砸出个好果子,砸出体制对民心和稳定的关切。基于这个信仰,2018年的杭州接盘侠不认怂,8月份土拍突变,成交价创下3年新低,杭州人民一闻到风向不对,9月就立马拉上了横幅,“还我们血汗钱!”

  

  正常的刚需应该要内心平静接受市场波动,降了也认栽,谁让自己上车时机不对,但专注炒楼二十年的投机客可就不淡定了,眼看杭州房价从夏天一秒入冬,再不闹腾就真成了套牢的接盘侠。

  “房闹”的动静越搞越大,惊得萧山在11月底诞生了全国首个地产维稳小组,可见杭州接盘侠拳头之威力,但……现实和剧本不太一样啊,怎么不是跟10年前一样锤出个政府救市方案来,时过境迁,内心很慌……

  深圳人民不相信调控。可供地有限、人口大量流入、毗邻香港……种种条件令他们深信“非理性调控”压不住滚烫的市场,能玩转高杠杆,才是头号玩家。

  断供,十年前在深圳就发生过,当时深圳断供已然成潮,甚至还有闹到跳楼的。紧急时国务院还建言银行减少月供,延长偿还期。当年那一批的高位接盘侠,其实只要坚持下去,等到4万亿出台,站岗不到半年就能解套。

  

  (2008年网易财经做的一个断供调查专题)

  就是在2009年楼市刺激之后,调控在深圳这座城市似乎彻底“失效”:

  2010年新国八条出台,然后深圳房价从11000跳涨到14000;

  2013年新国五条出台,深圳从17600涨到了23000,此后更是如脱缰野马;

  2014年二套停贷,深圳均价从23000跳涨到27000,2015年更是跃上三字头来到了35000;

  2016年3月,深圳成为此轮调控中第一个出手的城市,房价却在当年上半年飙到了五字头,此后在加码调控中硬是稳稳向60000进击。

  2018年3月两会之后,专家们预测房价一定会再抬头,欧神喊出“深圳3个月内再涨30%”,不怪专家洗脑,利用金融工具大玩高杠杆,转手就能暴富,这就是深圳人民用十年学到的投资经验。

  深圳的居民杠杆率全国第一,一线城市中唯一一个居民贷存比超过100%的城市,而且还在逆势增长:

  全国新增居民贷款增速从17年10月的53.7%高点回落,如今增速已是回到两年以前的水平,二线中贷存比最高的珠海也从去年8月的135%降至今年同期的128%,珠海在去杠杆,深圳还在加,从158%继续加到了166%,如果加上公积金贷款余额,贷存比达到172%。

  短线炒作,几乎可以说占了深圳楼市的半壁江山。2017年,深圳房子买来不满3年就卖的商品住房面积达到了217.6万平米,占全年二手房销售面积46.2%。

  深圳人民似乎一点也不担心财务风险,中金前段时间收集了各级城市样本计算房贷支出占可支配收入的比重,结果深圳毫无意外又拿下全国第一,151%。

  但不留余地的“作”,就怕江湖上有个风吹草动,于是断供说来就来。

  在购物狂论坛上有一篇《朋友的断供之路,中产断供》,一位深圳朋友之前年入过40万,在深圳有一套月供1.5万的房,因为工作原因要常住重庆,年收入也提高到50万,信心满满,就在重庆买了套400万的联排别墅,同样是月供1.5万,一年还贷36万。

  这就是妥妥的高位接盘侠样本,把自己整到了72%的房贷收入比,结果分母收缩,危机临头——今年单位降薪,可能只拿得到35万,未来搞不好还继续降,现金流立马由正转负,连孩子都不敢生了。把房子卖了缓解月供压力?对不起,限售两年。这下,这位年收入35万的朋友被逼到了断供的边缘。

  03

  类似的断供个案在北京也有,这回是月收入20万的清华理工男,高级码农。

  这位“百百变”网友这两年在互联网行业大好之时攒下了200万,对未来收入预期也很高,年初就拿了这200万去买了一套900万的房子。因为之前名下有房,后来因为出现纠纷,房子给了别人,但他又不能做正常的按揭贷款,只能凑全款去买房,剩下的700万中有200万是3-5年期的信用贷,还有500万是10年期的经营贷,导致月供7.5万。

  

  千算万算,算不到互联网行业的春天说翻篇就翻篇,一番大裁员下来,饭碗丢了,贷款也要还不上了。

  中产们的高杠杆游戏,在就业稳妥时一派祥和,一旦饭碗发生大变动,都不用等房价降,他们在冻楼机制下立马成了负资产人士。

  还有一类站在最危险边缘、把杠杆最大化的人群——“零首付”派。

  为了死扛房价,违规的“首付贷”还在放给炒房客。在楼市不涨甚至存在下跌可能时,这种方法几乎是把自己逼死。

  

  水库论坛上有一个讨论杠杆和笋盘哪一种划算的帖子,这种零首付做派看着好像不花钱就能买房,其实却并非零现金流,几乎是完成交易就要开始月供,而且是更高的手续费和贷款,如果不能一年内脱手卖掉,那么房价不涨,就彻底完蛋,房价小涨,或能小赚,房价暴涨,你才能大赚。

  但这一次,接盘侠似乎不是坚持个半年就能解套的。

  即便调控后期会出现松动,也不可能允许房价暴涨,没有暴涨,就没有扭亏为盈的可能。长效机制,这回惩罚了那些过于贪婪的投机者。

  04

  投机是需要运气的,大形势下,接盘侠的故事或许会在2019年迎来一个高潮。

  对这一轮的楼市冻结,稳健投资者、或稳妥买房的刚需倒不必担心,中国的楼市不存在跌去首付的风险。

  但囤楼太多炒房客或加杠杆太狠的“赌徒”,就不一样了。现在楼市观望情绪浓厚,脱手越来越难。不怎么依赖土地财政的深圳市政府10月18日出台新政要求房企拿地一年内必须开工,四年内必须竣工,当周,深圳2321套住宅集中入市,去化不到两成,简直是楼市冰冻。

  深圳的富豪们还在急于抛售,而且是加速割房。

  深圳最近抛出了很多的高端豪宅,一口气就能降一两百万,深圳商报称,深圳湾的豪宅挂牌价较二季度下调了10-15%,成交价格则下滑了5-10%。最近还刷屏了一个普通人无法理解的“1.5亿降至8600万”豪宅。

  

  割房用来做什么呢?不少人猜测是还债补税。从今年6月份千股跌停、9月份爆仓危机再次显现到11月信用债违约量创下史上新高,尽管政府仍在继续加码支持中小企业,但彭博分析指出,爆雷节奏依然难以遏制。中小企业老板此时更是急于出售此前投资的豪宅,或者直接拿房子抵债。

  经济承压之下,当然要想办法破局。不过,豪赌未来的,要记着那句话“十赌九输”。

  房贷要逾期90天以上才算断供,所以记者们走访各大银行当然会得到否定的答案;从房贷断供到入市拍卖最快也要走一年多的程序,所以法院也不会告诉你最近断供案例增多了。

  2008年,央视经济半小时在调查了深圳的断供潮之后,主持人说了这么一段话:

  “房价有没有出现“拐点”?这样的争论已经毫无意义。无论是深圳、广州,还是上海、北京,所有的新开楼盘和二手房都卖不动。而且不论大小,所有的开发商都出现了现金断流的危险。手里有地的就拼命低价卖地,手里没地的就低价卖房。他们的目的只有一个:保命要紧。

  可是招数再多也不能拿政策开玩笑;手段再高明也有露底的一天。国家调控房价的初衷,一方面是稳定房地产市场,使市场能够健康有序地发展,另外一方面是让有住房需求的人买得起房。一些开发商和银行拿政策当儿戏,政策没有漏洞就使劲地打洞,这样的开发商,就算某些银行想帮它暗渡陈仓,相信监管方和市场最终也不会答应。”

  2008年,这些话其实没有实现,但在“房住不炒”的2018年也许会实现吧。

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